Miten asuntojen hinnat määräytyvät?

Valtaosa suomalaisista asuu omistusasunnoissa. Omistusasunnon hankinta on pitkällä tähtäimellä järkevä hankinta ja ostaminen aina jännittävää ja kutkuttavaa. Usein ostajalla käy mielessä, mistä asunnon hinta mahdollisesti muodostuu. Kerrommekin tässä artikkelissa muutamia oleellisia perusteita sille, mikä määrää asunnon arvon.

Sijainnilla on omalta osaltaan merkitystä asuntojen hintoihin, mutta se kertoo vain osatotuuden asiasta. Kaksi samanlaista uutta asuntoa vierekkäisillä tonteilla saattavat kuitenkin poiketa hinnaltaan hyvinkin merkittävästi toisistaan. Toisen talon ikkunasta voi avautua esteetön järvimaisema, kun toisen asunnon edessä seisoo supisuomalainen kuusimetsä.

Jokainen asunto on oma yksilönsä. Asuntojen hinnat eivät ole yksiselitteisiä ja hintaan vaikuttaa hyvinkin moni eri tekijä. Talon sijainnin vaikutuksella asunnon hintaan viitataan yleensä ainoastaan tietyn alueen vetovoimaan. Käytännössä vaikutukset ovat kuitenkin alueen vetovoimaa monipuolisemmat.

Käytettyjen asuntojen hinnat koostuvat luonnollisesti hieman eri asioista kuin uusien vastaavien. Hintoihin vaikuttavia tekijöitä ovat etenkin asunnon ikä, kunto ja sijainti, taloyhtiön kunto ja sijainti, todennäköiset tulevat remontit, asuntomarkkinoiden tilanne, yleinen taloustilanne sekä myytävän asunnon siisteys ja sisustus asuntoesittelyn aikana.

Rakentajalle koituu kustannuksia ennen varsinaisen rakentamisen aloitusta

Hyvin merkittävä ja suuresti alueittain vaihteleva kustannus syntyy itse tontin hankinnasta, jonka kustannuksiin vaikuttavat lukuisat eri seikat. Näitä ovat niin palveluiden läheisyys ja runsaus, joukkoliikenteen käytettävyys, kulkuyhteydet, alueen vetovoimaisuus kuin vesistön läheisyyskin. Tontin kustannukset voivat helposti muodostaa viidenneksen hankkeen kokonaiskuluista.

Rakennettavan kohteen suunnitteluun tarvitaan arkkitehtiä, rakenne-, talotekniikka- ja geoteknistä suunnittelijaa sekä muuta vastaavaa erikoissuunnittelua.

Rakentamista edeltävät työt vaativat erilaisia tutkimuksia ja suunnittelua. Rakennettavan kohteen suunnitteluun tarvitaan arkkitehtiä, rakenne-, talotekniikka- ja geoteknistä suunnittelijaa sekä muuta vastaavaa erikoissuunnittelua. Ennen rakentamista laaditaan lupakuvat ja suoritetaan maaperän tutkimuksia suunnittelun lähtötiedoiksi. Hyvällä suunnittelulla, talon muodoilla ja ympäristön muotoja hyödyntämällä voidaan saada säästöjä ja minimoida hukkaneliöitä.

Kun kohde tulee julkisille markkinoille myyntiin, vaaditaan yleisesti huomattavaa ennakkomarkkinointia, jotta rakentaja saa aloitusluvan kohteelleen. Lupa vaatii usein rakentajan ja rahoittajapankin asettaman varausasteen täyttymistä. Varausaste vaihtelee kohteesta ja rakentajasta riippuen. Yleisesti noin puolet asunto-osakeyhtiön myytävistä asunnoista tulisi olla varattuna ennen rakennustöiden aloittamista. Ennakkomarkkinointikulut koostuvat yleisesti niin myyntiesitteisiin, internet- kuin lehtimainontaankin kohdistuneista kuluista.

Asuntojen hinnat pystytään määrittelemään tarkasti jo ennen rakentamista

Rakennusliike laatii hankkeen budjetista laskelman ennen rakentamisen aloittamista ja ennakkomarkkinointia. Pitkälle viety suunnitelma takaa laskelman onnistumisen ja myyntiin tulevien asuntojen hinnat pystytään määrittelemään hyvinkin tarkasti. Laskelmassa huomioidaan kaikki kohteeseen liittyvät kustannukset, riskit ja rakentajan kate. Laskelma sisältää yleisesti kohteen määrälaskennan ja hinnoittelun.

Työmaan logistiset kulut ja haasteet voivat kaupunkien keskustoissa olla taas aivan eri luokkaa kuin kaupunkien laitamilla.

Rakentamisen kustannuksiin vaikuttaa merkittävästi erilaiset muuttuvat tekijät. Kun rakennusajan aloitus valitaan keväälle, talviaikaan voidaan tehdä jo sisävaiheen töitä ja hyödyntää rakennuksen omaa lämpöjärjestelmää. Keskellä talvea aloitettu kohde nostaa rakentamisen kustannuksia lämmityksen ja suojaustarpeen lisääntyessä. Työmaan logistiset kulut ja haasteet voivat kaupunkien keskustoissa olla taas aivan eri luokkaa kuin kaupunkien laitamilla.

Tontin maaperään ja perustamisolosuhteisiin liittyvät asiat voivat nostaa hankkeen kustannuksia oleellisesti. Erittäin haastavat perustamisolosuhteet ja savimaalle paaluttaminen kasvattavat kustannuksia jopa 15 prosenttia helppoihin olosuhteisiin verrattuna.

Asuntojen hinnat nousevat sijainnin, pintamateriaalien ja varustelutason mukaan

Asuntojen yksilöllinen varustaminen, pintamateriaalit ja varustelutaso voivat nostaa yksittäisen asunnon hintaa kymmenillä tuhansilla euroilla. Kun asuntoon valitaan parkettilattia, erikoislaatoitus, kivitasot, premium-tason kodinkoneet, lasitettu terassi tai parveke tai yksilöllinen sauna, voivat kustannukset olla jopa kolmanneksen korkeammat tavanomaiseen ratkaisuun verrattuna. Vastaavasti taloyhtiön yhteiset tilat, parkkihallit ja pihan leikkialueet tuovat luonnollisesti lisäkustannuksia.

Asunnon sijainti taloyhtiössä vaikuttaa oleellisesti yksittäisen asunnon hintaan.

Asunnon sijainti taloyhtiössä vaikuttaa oleellisesti yksittäisen asunnon hintaan. Kerrostalokohteissa ensimmäisen kerroksen sisäpihan puoleinen kaksio on luonnollisesti edullisempi kuin ylimmän kerroksen vastaava kaksio merinäköalalla.

Rakennushankkeen muihin kuluihin voidaan lukea rahoituskulut, markkinointikulut ja välittäjien myyntipalkkiot, liittymismaksut ja kiinteistöverot, rakennuslupamaksut, riskivaraukset ja rakentajan kate. Asuntojen hinnat sisältävät lukemattomia määriä erilaisia tekijöitä, joista osaan rakentajan on todella vaikea vaikuttaa. Eri kaupunkien välillä voi olla lisäksi suuria poikkeuksia kaavoituksen toimivuuteen, rakentamiseen liittyviin määräyksiin tai vaikka työvoiman saatavuuteen liittyen.

Jos haluat keskustella lisää, ota yhteyttä!